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大温地区的房屋成交量如“坐过山车” 分析师预测未来走向

时间:2016-08-11来源:温房网作者: 点击:
  
大温地产局公布的房屋销售数据显示,7月大温各地区房屋总成交量为3226套,相比去年同期的3978套下降了18.9%,比起上个月的4400套则触目惊心的下降了整整26.7%。
根据MLS系统,大温地区7月份的房屋基准价为$930,400(所有类型房屋),同去年7月份相比增长了32.5%,较上月相比小幅度上涨了1.4%。
于是有人说:
“房屋的成交量下降不是说明没有人买房了吗?成交量下降意味着房子不好卖,既然房子不好卖,为啥房价还会大幅上涨呢?”

其实,房价和成交量没有直接的比例关系,真要把价格和成交量结合起来看,那还得加入一个变量,就是存盘量对比,才能讨论。
根据MLS系统,7月份房屋挂牌的总数量为8351套,与去年同期相比减少了27.4%,同今年6月份的7812套相比,增加了6.9%。7月份大温地区新增5241套房屋挂牌出售,与去年同期相比增长了2.5%;同今年6月份的5875套相比,则下滑了10.8%。
对于“为什么房子成交量下降而房价依旧大幅上涨”这个问题可以用简单的供需原则来解释,城市发展研究所(Urban Development Institute)的行政总监 Anne McMullin 认为房价居高不下的真正问题在于整体楼市的供需不平衡。
“温哥华每年有数万人搬入,但是这里的土地有限,所以真正的危机在于如何平衡人们对房屋的供给和需求。”

15%交易税意图将海外买家挤出本地市场,平衡房屋供需
National Post曾发表一篇名为“加拿大房屋价格上涨 — 背后看不见的手”的报道,文章中认为,外国购房者对于推动加拿大房屋价格的上涨起到了重要的作用。
“近些年,外国买家对加拿大房屋的兴趣不断增加,尤其是来自亚洲国家的购房者。这其中的原因包括加拿大经济稳定,而且加拿大房屋的价格还是低于其他 一些国际中心城市,另一方面的原因是中国和印度等新兴国家富翁阶层扩大得很快,而股票市场风险太大,他们更愿意把钱投入房地产市场。”

在社会舆论压力和大温地区本地居民的强烈呼吁下,7月底BC省政府冷不丁的推出了15%的海外买家交易税,因为过于仓促,大温楼市似乎一下被“打懵了”,影响已远远超出外国买家范围,对广大本地买家及卖家,均形成了强大的心理压力。
在新税生效前,房地产公司、律师、公证人的工作量激增。原本应当享受长周末假期的房地产经纪、律师和公证人前几日不得不加班加点,忙得焦头烂额,因为大量买家希望能在8月2日之前完成购房交接。
而8月2日之后,有地产经纪表示来参观楼盘房屋开放日(Open House)的买家数量骤减,心态亦趋向保守和观望。
对于这样的疯狂局面,大温地产局主席 Dan Morrison 表达出了自己的担忧,因为在这股热潮之后,海外买家的观望态度将增加大温哥华地区房地产市场的不确定性。
四大因素
决定大温地区下半年的房价走势
因素一:石油价格
众所周知,加拿大货币也被成为“石油货币”,石油自2014年6月开始已经暴跌了超过60%,目前的油价为$41.98美元 / 桶,一些石油生产国和公司已经开始经历市场供应过剩,这使得他们必须压低原油的成本。
石油价格上不去,加拿大经济将依旧保持低迷。因此,房价上涨给加拿大政府带来了不少经济利润,在加拿大不景气的经济环境下房地产扮演了一个重要角色。
因素二:加元贬值
今年年初,加元兑美元已经跌破70美分,现在一直徘徊在75美分上下,虽然和年初相比有部分增值,但这依旧是我们自2003年来都没有见过的一个汇率。
而且,加拿大的货币比起美元来说,已经在国际市场失去了很大的价值,很多加拿大的公司都承受着花销上涨的情况,加拿大珠宝名店 Ben Moss 在上月底宣布破产、Goodwill 也关闭了加拿大境内的16间门店,这说明加元贬值导致加拿大公司正经历这艰难的时期。
所以加元的走低会对失业率产生的影响,当加拿大人失去工作,居住地区的房地产市场也会受到影响,与迁徙去的新城市的房价会产生两级分化。
因素三:房贷利率
只要借钱的成本是便宜的,房屋的价格就不会便宜。租房市场在全国已经历了一番增长,而买房价格又超出预期,贷款买房是许多人唯一的选择。
现在的房屋贷款利率已经低得不能再低了,加币的贬值和油价的低迷是导致利率下调的重要因素。极具可负担性的利率给房屋买家带来了便利,尤其是在两个巨头城市:温哥华和多伦多,这是这两个城市房价飙升的最主要原因。
因素四:海外投资
大温地区房地产市场的海外投资一直是把双刃剑。对于那些拥有房产的人来说,海外投资能够推动他们房价的增值;而对于大多数租房的加拿大人来说,海外投资意味着那些已经负担不起的房价会更加走高。
征收15%的海外买家交易税,会让房地产市场中的海外买家保持观望态度,这增加了大温地区房地产市场的不确定性。
但依旧要根据加拿大的经济发展情况才能看出海外买家的投资意向,虽然向海外买家额外征收15%的物业转让税是很重的负担,但是对寻找安全地方的海外资金来说,这点钱并不足以吓走他们,何况如果加元持续走软,所征收15%的房产转让税只能影响一段时间。
业内人士预计
对于一座200万的房产来说,15%额外税款就是30万加元,但很多已经签署协议但没有过户的交易订金仅为5万或10万加元。对于那些签署了协议却没有过户的海外投资者来说,30万的税款要比10万的订金多太多了。这很有可能让他们选择违约,离开当地房产市场。
但目前有多少外国投资者会因此离开温哥华房市,有多少人会把他们的资金转投到其他城市,业内人士们都还不敢下定论。
TD银行房地产市场经济分析师 Michael Dolega 表示,BC省这项新措施尽管会在短期之内令温哥华楼市降温,以海外买家占当地市场份额5至14%来估计,在未来3个季度,成交量应会减少15%至20%,平均房价的跌幅会是5%左右。不过根据国际经验,一般来说,这样的措施会导致楼市暂时放缓,但房价随后将重新回到上涨趋势。
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